Pracujemy dla Was
Wciąż pracujemy by lepiej rozumieć rynek nieruchomości Poznania i Wielkopolski, by nadążać za lokalnymi, regionalnymi i krajowymi trendami na rynku nieruchomości w celu zapewnienia naszym Klientom wszelkiej wiedzy do podjęcia decyzji o działaniach na rynku nieruchomości.
Społeczeństwo lokalne
Trzymamy rękę na pulsie społeczności lokalnej, by zapewnić Klientom najlepszą obsługę, na którą zasługują. Obserwujemy rynek nieruchomości i jego otoczenie, analizujemy pojawiające się trendy.
Nasza motywacja
Naszym celem jest zapewnienie Klientom najlepszych usług poprzez przekazanie dokładnej informacji oraz zapewnianie porad dla skutecznego i korzystnego zakupu lub sprzedaży nieruchomości.
Też tu mieszkamy
Jesteśmy członkami tej społeczności. Jako mieszkańcy jesteśmy świadomi "co mówi miasto". Nowe szkoły, drogi, restauracje, aktualne wydarzenia - to wszytko wpływa na otoczenie nieruchomości i ludzi z nich korzystających, a my to zauważamy.
Znaczenie czasu i decyzji
Rozumiemy wartość Twojego i naszego czasu oraz znaczenie decyzji o zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Każda transakcja na rynku nieruchomości sprowadza się podejmowania właściwych decyzji oraz prowadzenia negocjacji. Na każdym etapie zapewnimy Ci profesjonalne doradztwo.
Dużo nie znaczy dobrze
Opieramy się na osobistym działaniu specjalisty. W naszej ofercie mamy szeroki zakres usług i tylko sprawdzone nieruchomości. Uważamy, że jakość usług i dokładność informacji o oferowanych nieruchomościach jest ważniejsza od ilości.
Jak szybko sprzedać nieruchomość?

Jak szybko sprzedać nieruchomość? To chyba kluczowe pytanie jakie stawiają sobie sprzedający i pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Więc, co jest ważne by szybko sprzedać nieruchomość?

Można znaleźć wiele porad, niekiedy bardzo trafnych i ważnych, opisujących jakie działania należy podjąć dla skutecznej sprzedaży nieruchomości. Zdecydowana większość tych porad jest przynajmniej częściowo słuszna. Bo czy dobrze przygotowana oferta, aktywny marketing, marketing społecznościowy, home staging, lub dni otwarte są działaniami niepotrzebnymi? W ostatecznym rozrachunku o potrzebie ich stosowania decyduje przecież skuteczność. Nie odrzucam żadnej z metod zachęcania potencjalnych nabywców do kupna nieruchomości, choć niektóre metody wydaj się mieć zastosowanie tylko dla niektórych typów nieruchomości.

Wszystko jest ważne

Nie wydaje mi się, że dni otwarte będą dobrym pomysłem na promowanie kilku hektarów gruntów rolnych (choć nie wykluczam że jestem w błędzie). W przypadku innej nieruchomości, poprosiłem sprzedającego o zgodę na wykoszenie wysokiej już trawy na działce budowlanej, by zainteresowany kupnem mógł ją obejrzeć w całej okazałości (czy to już home staging, czy może raczej ground staging?), w ciągu następnych tygodni było więcej zainteresowanych tą ofertą.

Nie warto się spierać nad wyższością konkretnych metod promowania nad innymi metodami, bo to przecież zależy od typu nieruchomości i realiów lokalnego rynku.

…ale niektóre sprawy są ważniejsze

Lubimy spektakularne sukcesy, to takie ludzkie. Pośrednicy cieszą się i chwalą ze sprzedaży nieruchomości w ciągu kilku dni od rozpoczęcia ofertowania, i słusznie, bo to przecież ważne by być skutecznym. Jednak obecnie liczba nieruchomości konkurujących o zainteresowanie nabywców jest tak duża, że kluczowym elementem jest cena. W zasadzie to truizm, ale warto o tym jednak pamiętać.

Negocjacje ze sprzedającym?

Każdy kto chce sprzedać nieruchomość musi podjąć trudną decyzję, a nie każdy chce lub umie to zrobić. Pada więc zdanie: A jeśli zażądam zbyt mało? Nie ma się co dziwić, poczucie straty jest bardzo nieprzyjemne. Skutkuje to jednak najczęściej zawyżeniem ceny ofertowej. Pośrednicy, bardzo często zanim zaczną swoje działania w kierunku sprzedaży, prowadzą swoiste negocjacje ze sprzedający dotyczące ceny; sprzedający czasem zachowują się w taki sposób, że negocjują ze swoim pośrednikiem, tak jakby to on był stroną kupującą.

Pośrednik, który dobrze zna rynek na którym działa, jest w stanie dość dobrze oszacować poziom ceny ofertowej, ale zazwyczaj zbywca ma wyższe oczekiwania cenowe, jak się więc kończy? Nieruchomość jest wystawiono do sprzedaży w cenie zawyżonej , a czas mija, mija, i mija, i brak chętnych do zakupu, sprzedający się niecierpliwi, obwinia pośrednika o zaniechanie działań, pośrednik nie ma już wiary w sprzedaż i zajmuje się innymi zleceniami, konflikt gotowy. Dobry pośrednik będzie „upominał” sprzedającego, że cena jest zbyt wygórowana; jest szansa że sprzedający ją obniży. W przypadku gdy sprzedający nie korzysta z usług pośrednika i sam sprzedaje nieruchomość, jest nawet w gorszej , bo dłużej dochodzi do niego myśl, że trzeba cenę obniżyć.

Realna cena!

Nie jest to odkrywcze, ale trzeba to powtarzać, bo często sprzedający i pośrednicy celowo to pomijają w obawie o wzajemne relacje, warto otwarcie porozmawiać o cenie ofertowej nieruchomość, nie ma sensu zawyżać ceny ofertowej, bo to skutkuje jedynie wydłużeniem czasu oferowania nieruchomości, a najbardziej zainteresowani nic na tym nie zyskają, sprzedający nie sprzeda nieruchomości w rozsądnym terminie, pośrednik poniesie tylko koszty ogłoszeń w branżowych portalach. Chyba jedynie portale ogłoszeniowe mogą być zadowolone z długiego czasu oferowania nieruchomości, bo przecież ogłoszenia kosztują.

Czasem sprzedający woli jednak zawyżoną cenę ofertową, bo „może trafi się jakiś kupujący szczególnie zainteresowany”, trudno polemizować z tak hurraoptymistycznym założeniem, to już decyzja pośrednika czy takie zlecenie chce przyjąć, skoro szanse na udaną sprzedaż są znikome.

Jak określić cenę ofertową?

Oczywiście nie chodzi o to by cena była zbyt niska, wtedy nabywca może się znaleźć bardzo szybko, ale sprzedający nie będzie pocieszony. Trzeba jednak realnie, spokojnie, przyjrzeć się sprzedawanej nieruchomości.

Jestem zdania, że najlepszym rozwiązaniem będzie zamówienie u rzeczoznawcy majątkowego profesjonalnie sporządzonej wyceny nieruchomości (operatu szacunkowego) dla celów negocjacji ceny, i nie piszę tego dlatego że sam jestem rzeczoznawcą majątkowym (choć będę ucieszony otrzymując takie zlecenia), ale piszę to dlatego, że w takim operacie szacunkowym oprócz oszacowanej wartości rynkowej, opisane będą dobre i słabe cechy nieruchomości, opisany będzie poziom cen za podobne nieruchomości, i co ważne, będzie to poziom cen transakcyjnych (a nie tylko ofertowych). Taka wycena nieruchomości zapewni rzetelną wiedzę o potencjale nieruchomości ale też ryzykach z nią związanych, co może być nieocenione przy późniejszych negocjacjach z osobami zainteresowanymi kupnem. Oczywiście wycena nieruchomości nieco kosztuje, ale nie przesadzajmy, zazwyczaj koszt takiej wyceny jest i tak znacznie mniejszy niż prowizja pośrednika.

Jeśli jednak koszt wyceny wydaje się zbyt wysoki, warto zlecić przynajmniej analizę lokalnego rynku nieruchomości, wtedy otrzymamy chociaż informację o rzeczywistym (a nie ofertowym) poziomie cen w okolicy. Tego typu analizy wykonują rzeczoznawcy majątkowi oraz niektórzy pośrednicy i zarządcy nieruchomości (zazwyczaj aktywnie działający na konkretnym rynku lokalnym).

Maciej Wełnicki

lipiec 2014

Na naszej stronie WWW wykorzystujemy pliki cookies. Korzystając z niej, wyrażają Państwo zgodę na ich użycie. W dowolnym momencie mogą Państwo zmienić lub cofnąć tę zgodę w ustawieniach swojej przeglądarki.