Pracujemy dla Was
Wciąż pracujemy by lepiej rozumieć rynek nieruchomości Poznania i Wielkopolski, by nadążać za lokalnymi, regionalnymi i krajowymi trendami na rynku nieruchomości w celu zapewnienia naszym Klientom wszelkiej wiedzy do podjęcia decyzji o działaniach na rynku nieruchomości.
Społeczeństwo lokalne
Trzymamy rękę na pulsie społeczności lokalnej, by zapewnić Klientom najlepszą obsługę, na którą zasługują. Obserwujemy rynek nieruchomości i jego otoczenie, analizujemy pojawiające się trendy.
Nasza motywacja
Naszym celem jest zapewnienie Klientom najlepszych usług poprzez przekazanie dokładnej informacji oraz zapewnianie porad dla skutecznego i korzystnego zakupu lub sprzedaży nieruchomości.
Też tu mieszkamy
Jesteśmy członkami tej społeczności. Jako mieszkańcy jesteśmy świadomi "co mówi miasto". Nowe szkoły, drogi, restauracje, aktualne wydarzenia - to wszytko wpływa na otoczenie nieruchomości i ludzi z nich korzystających, a my to zauważamy.
Znaczenie czasu i decyzji
Rozumiemy wartość Twojego i naszego czasu oraz znaczenie decyzji o zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Każda transakcja na rynku nieruchomości sprowadza się podejmowania właściwych decyzji oraz prowadzenia negocjacji. Na każdym etapie zapewnimy Ci profesjonalne doradztwo.
Dużo nie znaczy dobrze
Opieramy się na osobistym działaniu specjalisty. W naszej ofercie mamy szeroki zakres usług i tylko sprawdzone nieruchomości. Uważamy, że jakość usług i dokładność informacji o oferowanych nieruchomościach jest ważniejsza od ilości.
Zmiany w ustawie o własności lokali 2015

W Sejmie, od stycznia 2015 roku, trwały prace nad zmianą ustawy o własności lokali, czasem nazywanej ustawą o wspólnotach mieszkaniowych, bo właśnie funkcjonowanie wspólnot ta ustawa reguluje. Ustawa była dotychczas przez posłów oszczędzana, zmieniano ją rzadko, ostatni raz w 2004 roku.

Ustawa o własności lokali ma jednak coraz większe znaczenie, bowiem rynek deweloperski działa skutecznie, od lat buduje się wiele domów wielorodzinnych, w których wyodrębnia się nowe mieszkania i lokale niemieszkalne (powstają więc nieruchomości lokalowe), co skutkuje powstawaniem wspólnot mieszkaniowych. Zatem regulacje dotyczące wspólnot mieszkaniowych mają ogromny wpływ na wciąż rosnącą grupę właścicieli lokali. Sprzyja temu też powolne (ale jednak postępujące) przekształcanie spółdzielczych budynków we wspólnoty mieszkaniowe.

Powód zmiany

Zmiana w ustawie o własności lokali (wg projektu z 21 stycznia 2015 roku) jest w zasadzie niewielka, raptem wprowadza tylko jeden nowy artykuł oraz dwa ustępy do artykułów już istniejących, jednak znacznie tych zmian może być bardzo istotne dla funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz zarządców nieruchomości.

Ustawa o własności lokali w obecnej formie mocno utrudnia funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, w których oprócz mieszkań, wyodrębniono duże wielostanowiskowe lokale stanowiące garaże. Garaże takie niekiedy mają kilkuset współwłaścicieli. Problem w tym, że wg ustawy z każdym wyodrębnianym lokalem nierozerwalnie związany jest udział w nieruchomości wspólnej (w rozumieniu tej ustawy), którego wysokość jest zależna od stosunku powierzchni lokalu do powierzchni wszystkich lokali (z uwzględnieniem powierzchni przynależnych). Z garażami wielostanowiskowymi związany jest więc udział w nieruchomości wspólnej, niekiedy wynoszący nawet kilkadziesiąt procent.

Tutaj trzeba dodać, że dla tych kilkuset współwłaścicieli wyodrębnianego lokalu garażowego ów garaż stanowi przedmiot współwłasności. Choć korzystają z niego wspólnie, to garaż taki nie jest elementem nieruchomości wspólnej w rozumieniu ustawy. Trzeba tu rozróżnić definicję nieruchomości wspólnej w rozumieniu ustawy o własności lokali od definicji współwłasności lokalu. Dla jasności; w takim budynku teren zewnętrzny (grunt), klatki schodowe itp. są elementem nieruchomości wspólnej, zaś garaż jest wyodrębnionym lokalem, który ma kilkudziesięciu współwłaścicieli, ale nie jest częścią nieruchomości wspólnej.

Problematyczny garaż

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje ważne decyzje w drodze głosowania uchwał, a ponieważ siła głosu właścicieli jest zależna od wielkości przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej, to im większy jest lokal, tym większy jest wpływ głosu jego właściciela na podejmowane decyzje. W przypadku typowych lokali mieszkalnych, których właścicielem jest jeden właściciel (lub przynajmniej małżeństwo), nie ma większych problemów z głosowaniem, ale w przypadku garaży które mają kilkudziesięciu współwłaścicieli oddanie głosu jest problematyczne, bo zazwyczaj nie są oni jednomyślni. Ów problem zauważył Sąd Najwyższy, który w uchwale z 14 lipca 2005 r. (III CZP 43/05) uznał, że „udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody – zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 KC”. Innymi słowy, aby udział w nieruchomości wspólnej, jaki jest związany z dużym lokalem garażowym, skutecznie był reprezentowany w głosowaniu uchwały wspólnoty, to współwłaściciele garażu powinni być zgodni, niestety to występuję bardzo rzadko. Artykuł 199 KC do którego odsyła Sąd Najwyższy, wyraźnie potwierdza, że do skutecznej decyzyjności współwłasności garażu wielostanowiskowego wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lokalu (garażu).

Brak uczestnictwa stanowi problem

Niestety żyjemy w społeczeństwie zatomizowanym, praca i obowiązki rodzinne powodują, że nie integrujemy się z sąsiadami tak bardzo jak nasi rodzice czy dziadkowie, niechętnie uczestniczmy w spotkaniach wspólnoty mieszkaniowej. Zarządcy nieruchomości zajmujący się wspólnotami mieszkaniowymi borykają się najczęściej z brakiem decyzyjności wspólnot, która wynika z niechęci członków wspólnot do uczestnictwa w zebraniach wspólnot mieszkaniowych. Moje doświadczenia pokazują, że w zebraniach uczestniczą zazwyczaj członkowie wspólnot reprezentujący tylko kilkanaście procent udziału w nieruchomości wspólnej, tymczasem uchwały powinny zapadać większością liczoną wg udziału (czyli ponad połowa udziałów musi poprzeć uchwałę). W praktyce więc, zarządcy nieruchomości uzupełniają głosowania z zebrań w trybie indywidualnego zbierania głosów, cierpliwie ciułając oddane karty do głosowania, aż do zgromadzenia rozstrzygającej większości głosów (głosy ponad 50%).

Dwa problemy razem

Powyższe problemy niestety nagminnie występują razem. Oto bowiem w dużym budynku wielorodzinnym mieszkańcy niechętnie uczestniczą w zebraniach wspólnot, a indywidualne zbieranie głosów trwa miesiącami (niekiedy tak długo, że sens głosowanej czynności ulega zatraceniu). Dodatkowo duży udział reprezentowany łącznie przez współwłaścicieli lokalu garażowego jest niewykorzystany z powodu braku jednomyślności. Zbieranie głosów wymaga więc prawdziwej determinacji dla zdobycia większości liczonej wg udziału w nieruchomości. Skutkiem takiego obrotu sprawy jest w praktyce bezwład decyzyjny wspólnoty. Wspólnoty uaktywniają się jedynie gdy są już tak bardzo niezadowolone z konkretnej sprawy, że „pospolite ruszenie” we wspólnocie zgromadzi ową większość (ponad połowę udziałów).

Planowane rozwiązanie

Z radością więc odczytałem projekt zmiany w ustawie, oto bowiem postuluje się wprowadzić do art. 3 zasadę „Udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.” Innymi słowy, należy przeliczyć udział dla każdego współwłaściciela garażu w udziale jaki ma garaż w całej nieruchomości wspólnej, co ma skutkować tym, że współwłaściciele lokalu garażowego nie będą już musieli być zgodni i jednomyślni, a ich głos będzie miał łatwiejszy wpływ na głosowanie uchwał wspólnoty. Muszę tutaj przyznać pomysłodawcom nowelizacji, że rzeczywiście to rozwiązanie pomoże wspólnotom w łatwiejszym podejmowaniu decyzji w formie uchwał, które dzięki temu winny być podejmowane sprawniej.

Jednak proponowane zmiany w formie przewidzianej w projekcie ze stycznia 2015 roku niosą szereg dalszych skutków stwarzając dodatkowe zamieszanie i zwiększając koszty funkcjonowania zarządców nieruchomości. Z uzasadnienia nowelizacji wnioskować można, że to zamieszanie wokół lokali garażowych było powodem opracowania projektu nowelizacji, tymczasem w projekcie nie wskazano że nowe zasady mają dotyczyć tylko lokali garażowych, z projektu wynika, że ma on dotyczyć lokali będących współwłasnością w częściach ułamkowych. Zatem nowe zasady będą też dotyczyć lokali mieszkalnych będących współwłasnością ułamkową nawet dwóch osób (np. pary w konkubinacie która wspólnie zakupiła mieszkanie). Trzeba dodać, że profesjonalne programy komputerowe do obsługi zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi wymagać będą zmian dostosowujących do nowych przepisów, koszty nowych wersji oprogramowania poniosą niestety zarządcy.

Dla współwłaścicieli mieszkań w częściach ułamkowych, którzy z różnych powodów wybrali taką formę współwłasności, proponowane zmiany spowodują dodatkowe zamieszanie. Wg ustawy o własności lokali, zaliczki wnoszone do wspólnoty opłaca się wg udziału w nieruchomości wspólnej, w przypadku nowej definicja udziału, każdy z współwłaścicieli takiego mieszkania będzie otrzymywał odrębne naliczenia opłat, niezależne od pozostałych współwłaścicieli tego lokalu. Zamiast więc opłacać jeden rachunek do wspólnoty rachunków będzie więcej (sumarycznie jednak będą na tę samą kwotę). W przypadku wielostanowiskowych garaży takie rozwiązanie ma sens, jednak w przypadku mieszkań, nowe rozwiązania przyniosą tylko niepotrzebny zamęt.

Na koniec warto też dodać, że jest szereg innych zagadnień w funkcjonowaniu wspólnot, które być może nawet pilniej wymagają rozwiązań ustawodawcy tj. przekształcenie wspólnotowych gruntów w użytkowaniu wieczystym (gdzie nadal art. 199 ma zastosowanie), czy problematyka przekształcania budynków spółdzielczych we wspólnoty mieszkaniowe. Liczę, że ustawodawca zajmie się także tymi sprawami.

Tymczasem z wielką uwagą będę obserwował prace parlamentarne nad projektem zmian w ustawie o własności lokali.

Aktualizacja tekstu artykułu. 31 lipca 2015 roku

W dniu 31 lipca 2015 roku Prezydent Komorowski podpisał ustawę o zmianie ustawy o własności lokali. Brzmienie ustawy jest bardzo podobne do projektu procedowanego przez Sejm, do którego Senat nie wniósł poprawek. Czekamy więc już tylko na opublikowanie ustawy w dzienniku ustaw.

Nowelizacja w ostatecznej wersji nie przewiduje by nowe przepisy dotyczyły tylko lokali garażowych (we współwłasności), a zatem nowe przepisy dotyczą wszystkich lokali, także mieszkalnych będących współwłasnością nawet małej liczby współwłaścicieli.

Aktualizacja tekstu artykułu. 14 sierpnia 2015 roku

W dniu 14 sierpnia 2015 roku ustawa została opublikowana w dzienniku ustaw (pozycja 1168). Zmiany w ustawie wejdę w życie po 14 dniach od ogłoszenia.

Maciej Wełnicki

marzec, lipiec, sieprień 2015

Na naszej stronie WWW wykorzystujemy pliki cookies. Korzystając z niej, wyrażają Państwo zgodę na ich użycie. W dowolnym momencie mogą Państwo zmienić lub cofnąć tę zgodę w ustawieniach swojej przeglądarki.