Do niniejszego tekstu zainspirował mnie artykuł w Wyborczej z dnia 13 sierpnia 2014 roku. Autor opisuje w jak trudnej sytuacji znaleźli się członkowie wspólnoty mieszkaniowej, w której deweloper, jako właściciel istotnej liczby mieszkań, nie regulował swoich zobowiązań wobec wspólnoty. I dość długo mógł sobie na to pozwolić, ponieważ był też zarządcą tej nieruchomości.

Bo kiedyś było przyjemnie

Dawno temu, w czasach o których każdy deweloper jeszcze myśli z rozrzewnieniem, mieszkania sprzedawały się łatwo, i większość mieszkań była sprzedana na etapie słynnej już „dziury w ziemi”. Rzecz w tym, że dopiero wtedy gdy deweloper wybudował budynek i uzyskał pozwolenie na użytkowanie następowało przeniesienie własności lokal na ich nabywców. Deweloperzy bardzo często akty notarialne przenoszące własność lokali zawierali niemal taśmowo, przez kilka dni, co pół godziny mieli umówionych nabywców u notariusza. Miało to swoje plusy, zdecydowana większość mieszkań była już oficjalnie wyodrębniona i sprzedana w ciągu krótkiego czasu, a ponieważ wg ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa powstaje przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu, to powstawała wspólnota mieszkaniowa w której udział dewelopera był już znikomy. Deweloper nie musiał więc długo ponosić kosztów utrzymania nowopowstałego budynku.

…ale przyszedł kryzys

A wraz z kryzysem, który sam w sobie uderzył w wielkość sprzedaży, deweloperów zaczęły „uciskać” przepisy o własności lokali. Mieszkania nie sprzedawały się już tak szybko, czasy ekspozycji oferty były wydłużone. Powstała masa gotowych do zamieszkania budynków, w których sprzedano zaledwie kilka mieszkań. Ci nabywcy, którzy już zamieszkali w budynkach, chcieli spełnienia obietnic dewelopera o całodobowej ochronie, zieleńcach zadbanych przez ogrodnika, a przynajmniej o czystości na klatkach schodowych i posesji, ale to niestety generuje koszty bieżącej eksploatacji. Budynek sam z siebie też wymaga utrzymania (przeglądy, konserwacja wind, kotłowni, itp.), okazało się że bycie deweloperem nie jest łatwe, ale bycie członkiem wspólnoty też nie jest różami usłane.

Postawa dewelopera

Zawodowo miałem okazję poznać różne postawy deweloperów, w obliczu niemałych kosztów utrzymania nieruchomości. Niektórzy, z pokorę akceptowali koszty swego uczestnictwa we wspólnocie, starali się by nieruchomością zajął się doświadczony zarządca, bo wiedzieli, że będzie im jeszcze dane oprowadzać potencjalnych nabywców po nieruchomości, więc regulowali zobowiązania wobec wspólnoty i jak każdy inny członek wspólnoty wymagali utrzymania czystości, sprawnej i zauważalnej ochrony i działania wszystkich urządzeń. Jednak była też grupa deweloperów, którzy działali inaczej, jak ciężkim mieczem próbowali ciąć wszystkie koszty utrzymania nieruchomości, często wykorzystując swoją dominującą pozycję we wspólnocie, rezygnując z ogrodnika, ochrony, usług porządkowych. Nieruchomość się nieco zapuszczała, a nabywcy zaczęli się nieco denerwować. W obu tych skrajnych postawach jest jednak przejrzystość, bo albo deweloper uczestniczy w kosztach, albo mocno jej ogranicza. Coś jest albo białe albo czarne.

Życie wybiera szarości

Jednak nie każdy deweloper jest tak zasobny w środki by finansować utrzymanie nieruchomości i nie każdy jest tak asertywny w obliczu nacisków mieszkańców, pojawiły się więc próby szukania kompromisów i znalezienia się w pozornie przyjemnej szarości pomiędzy dwoma skrajnymi rozwiązaniami. Pomysły deweloperów są najróżniejsze, a niekiedy i śmieszne. Oto kilka najpopularniejszych pomysłów deweloperów:

• Nie rezygnować z usług ochrony, ogrodnika itp. ale wszystkie koszty utrzymania rozliczać tylko na nabywców mieszkań, w myśl zasady: deweloper nie mieszka – deweloper nie płaci, nabywcy mieszkają – nabywcy płacą.
• Nie rezygnować z usług ochrony, ogrodnika itp. ale dostawcą usług jest sam deweloper, a deweloper robi to własnym personelem (często nie ma znaczenia że niewykwalifikowanym w tym konkretnie zadaniu). Dla dewelopera koszty są mniejsze, a jeszcze cześć poniesionych kosztów da się odzyskać od mieszkańców. Sprzątaniem zajmuje się Pan Zdzisiu, który dotychczas pilnował budowy, a administracją Pani Krysia z księgowości.
• Część deweloperów łapie byka za rogi i postanawia nie rezygnować z usług serwisowych na nieruchomości, a co więcej, postanawiają sami zarządzać nieruchomością. Stają się zarządem wspólnoty pobierając zazwyczaj zawyżoną stawkę za usługę zarządzania, to myślenie wg zasady: tu wydam, tam zarobię i jakoś wyjdę na swoje.

A czy nabywcy są fair?

Aby jednak oddać nieco sprawiedliwości trzeba dodać, że sami mieszkańcy też niekiedy nie są całkiem fair, często wszystkie wydatki próbują sfinansować ze środków dewelopera. Znam przypadki, gdy mieszkańcy oczekiwali, że deweloper zapłaci za wywóz ich odpadów budowlanych powstałych w czasie urządzania mieszkań, że deweloper zapłaci za dodatkowe malowanie ścian na klatkach schodowych uszkodzonych podczas wnoszenia mebli do mieszkań.

A jak być powinno?

Nie ma co ukrywać, deweloper we wspólnocie to wiązka problemów dla mieszkańców i dla dewelopera, wynika to z zupełnie odmiennych celów trwania w wspólnocie mieszkaniowej. Deweloper w zasadzie nie chce być członkiem wspólnoty, czeka tylko z utęsknieniem na dzień w którym sprzeda ostatnie mieszkanie i nie będzie musiał się o nieruchomość martwić. Cel mieszkańców jest zupełnie inny, oni chcą, i zapewne z uwagi na kredyty hipoteczne, trwać będą we wspólnocie jeszcze przynajmniej kilka lat, mieszkańcy są (a przynajmniej powinni być) żywotnie zainteresowani właściwym utrzymaniem nieruchomości.

Rozwiązaniem jest tylko racjonalne, spokojne, rzetelne i oparte na zdrowym rozsądku rozliczanie uzasadnionych kosztów utrzymania nieruchomości, bez podchodów i gierek, kto kogo bardziej przechytrzy. W mojej opinii i w ślad za ustawą o własności lokali deweloper powinien partycypować (w wysokości odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej) w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości w zakresie czynności obowiązkowych (np. przeglądy), opłat stałych (np. abonamenty wodociągowe, stałe koszty wynikające z umów na dostawę energii do części wspólnych podatki od części wspólnych), opłat za konserwację urządzeń (bo nie ważne czy deweloper korzysta z windy, ważne że winda jest w gotowości do sprawnego działania), opłat za usługi porządkowe, ogrodnika i ochronę (bo to serwis części wspólnych, z których deweloper może korzystać jak każdy mieszkaniec budynku). Jednak zupełnie nie widzę powodu dla którego deweloper ma płacić za wodę czy gaz zużyty przez mieszkańców w ich mieszkaniach. Niekiedy, z racji zastosowanych rozwiązań technologicznych sprawa rozliczeń nie jest tak prosta, najczęściej powstają problemy przy rozliczeniu kosztów ogrzewania ze wspólnych kotłowni lub węzłów cieplnych, ale tę kwestię już dawno rozwiązali doświadczeni zarządcy nieruchomości, z usług których warto korzystać.

Dlatego jestem zdania, że sytuacja w której deweloper pełni funkcję zarządcy wspólnoty jest wysoce niezręczna, bo interesy wspólnoty bardzo często są w sprzeczności z interesami dewelopera. Warto więc korzystać z usług niezależnego zarządcy nieruchomości, który zapewni obiektywizm, który podzieli się swoim doświadczeniem, a przede wszystkim który zapewni pełną transparentność rozliczeń.

Maciej Wełnicki

sierpień 2014