Zmiana w ustawie o własności lokali od stycznia 2020 r.

1 stycznia 2020 roku wchodzą w życie zmiany w ustawie o własności lokali regulującej funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, zmiany są najbardziej istotne dla pewnej grupy tzw. „małych wspólnot”. Określenia „mała wspólnota” czy też „duża wspólnota” nie znajdziecie jednak w ustawie, to określenia branżowe, wynikające z brzmienia art. 19 tej ustawy, bowiem dotychczas, jeżeli liczba lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela), nie była większa niż siedem to do zarządu nieruchomością wspólną miały odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Innymi słowy w nieruchomościach, gdzie było do siedmiu lokali włącznie stosowano KC i KPC, zaś dla nieruchomości, gdzie lokali było osiem i więcej stosowano przepisy ustawy o własności lokali (te wspólnoty nazywano „dużymi”).  Zmiana, która obowiązywać będzie od 1 stycznia 2020 roku, dotyczy właśnie liczby lokali, zmieniono definicję z siedmiu na trzy lokale, zatem teraz już dla nieruchomości z czterema lokalami stosowana będzie ustawa o własności lokali.

Skutki

Dla wspólnot, które były „małe” i „małe” pozostaną (do siedmiu lokali włącznie prze zmianą i do trzech lokali po zmianie) nic się nie zmieni. Dla wspólnot, które były „duże” też zmian nie będzie. Jednak dla nieruchomości, które z dniem 1 stycznia 2020 roku zmanią swój status z „małych” na „duże” zmiany będą znaczące (wspólnoty od 4 do 7 lokali włącznie), bowiem z trybie KC i KPC sprawowanie zarządu odbywało się wg innych zasad niż w trybie ustawy o własności lokali.

Zalety

Zacznijmy od zalet zmiany. Pojęcie czynności zwykłego zarządu jest w ustawie o własności lokali lepiej zdefiniowane, jest (wprawdzie otwarty ale jednak) pomocny katalog takich czynności, co może uspokoić niektóre spory częste wśród członków wspólnoty, którzy nie mają pewności czy planowana czynność jest czynnością zwykłego zarządu czy już taką przekracza. Zaś w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd dotychczas wg reguł KC i KPC wymagana była jednomyślność członków wspólnoty. Owa jednomyślność była w wielu małych wspólnotach kłopotliwa pośród aż siedmiu współwłaścicieli, bardzo często jeden członek małej wspólnoty de facto paraliżował jej funkcjonowanie brakiem swej akceptacji. Wiele takich nieruchomości nie miało więc ani poprawnej gospodarki remontowej ani finansowej, co w dłuższej perspektywie prowadziło do degradacji nieruchomości wspólnej, i aby tej degradacji uniknąć konieczna była interwencja przed sądem. W trybie ustawy o własności lokali, decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu podejmowane są nie jednogłośnie a większością w głosowaniu, w tym trybie jeden członek wspólnoty nie ma możliwości paraliżować słusznych decyzji podjętych przez pozostałych członków wspólnoty.

Kolejną zaletą z tego wynikającą jest poprawa gospodarki finansowej wspólnot, w trybie KC i KPC współwłaściciele nie mieli obowiązku regularnego składkowania na utrzymanie nieruchomości wspólnej, naprawy i remonty wykonywane były więc doraźnie, często przez najbardziej zainteresowanego spośród współwłaścicieli (np. w przypadku przeciekającego dachu najbardziej zainteresowany naprawą był oczywiście właściciel lokalu na najwyższym piętrze), który w praktyce sam finansował naprawę zaś później z różnym skutkiem dochodził zwrotu części wydatków od pozostałych członków wspólnoty. Natomiast w trybie ustawy o własności lokali, członkowie wspólnoty winni comiesięcznie (do 10 dnia każdego miesiąca) wpłacać zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, i zaliczki te mogą być od nich dochodzone nawet przez sądem, zaś wysokość zaliczek może być ustalona na podstawie uchwały wspólnoty, a zatem przez większość jej członków a nie jednomyślnie. Zmiana wydaje się być więc słuszna w tych przypadkach, gdy dotychczasowy tryb zarządzania się nie sprawdzał, ustawodawca pozostawił tryb KC i KPC tylko dla naprawdę małych budynków (do trzech lokali włącznie).

Wady

Zmiana ma też pewne wady (choć to jak to będzie oceniane jest zależne od sytuacji), bowiem „duże” wspólnoty są bardziej sformalizowane. Po pierwsze w „dużych” wspólnotach konieczne jest powołanie uchwałą Zarządu, jednoosobowego lub kilkuosobowego, przy czym członkiem Zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. To Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje Zarząd samodzielnie, zaś do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd, konieczna jest uchwała wspólnoty. To Zarząd musi zorganizować funkcjonowanie wspólnoty, comiesięczny wymiar zaliczek, pobieranie zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej, to Zarząd jest obowiązany prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Zarząd musi też dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy (mówi o tym wprost ustawa), musi składać pozostałym właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności i corocznie zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali (przynajmniej raz w roku, ale nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku). Warto też dodać, że wspólnoty mieszkaniowej jako jednostki nieposiadające osobowości prawnej podlegają pewnym obowiązkom wynikającym z ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT) (składanie deklaracji CIT, koniecznie za pomocą podpisu elektronicznego).

Jak widać te nowe obowiązki są liczne i sformalizowane, dotychczas przy „małych” wspólnotach mieszkańcy nie musieli korzystać z dodatkowej pomocy specjalistów tj. profesjonalnych zarządców nieruchomości, w trybie ustawy o własności lokali oczywiście też nie ma obowiązku korzystania z pomocy profesjonalnego zarządcy nieruchomości, lecz ilość dodatkowych obowiązków, oraz konieczność systematycznego wykonywania czynności, zapewne spowoduje, że współwłaściciele nie będą chcieli wykonywać tych czynności samodzielnie i bezpłatnie, obowiązki Zarządu są liczne i odpowiedzialność zewnętrzna oraz odpowiedzialność przed pozostałymi członkami wspólnoty za błędne decyzje lub zaniechanie działań jest znaczna. Współpraca z profesjonalnym zarządcą nieruchomości wydaje się więc słusznym rozwiązaniem i może usystematyzować zarządzanie nieruchomością wspólną. Wadą tych zmian są oczywiście koszty funkcjonowania wspólnot, koszty prowadzenia rachunku bankowego są nieznaczne, i są banki które prowadzą rachunki wspólnot bezpłatnie, lub za małe prowizje, jednak współpraca z profesjonalnym zarządcą może być dla małych wspólnot kosztowna, prowadzenie ewidencji kosztów, organizacja zebrań, przygotowywanie planów gospodarczych dla nieruchomości wspólnej to zadanie żmudne, niekiedy trudne.

Niestety w przypadku niewielkich budynków koszty jednostkowe (w przeliczeniu na m2) są zazwyczaj wyższe, dlatego prawdopodobnie dla tych wspólnot, które staną się „dużymi” od stycznia 2020 roku koszty utrzymania się zwiększą.

Maciej Wełnicki

grudzień 2019