Wielu specjalistów, takich jak zarządcy, pośrednicy, bankowcy i inni, przy podejmowaniu decyzji związanych z obrotem i inwestycjami na rynku nieruchomości powołuje się na operaty szacunkowe. Wiele procedur administracyjnych wymaga tego dokumentu, wiele przepisów prawnych wprost obliguje urzędników do korzystania z operatów szacunkowych. Czym więc jest operat szacunkowy?

• Operat szacunkowy to dokument który sporządza tylko rzeczoznawca majątkowy. Operat jest opinią o wartości konkretnej nieruchomości i powstaje w wyniku procedury wyceny nieruchomości obejmującej w szczególności oględziny nieruchomości oraz analizę właściwego rynku nieruchomości. Operat szacunkowy jest zwieńczeniem pracy rzeczoznawcy majątkowego.
• Operat szacunkowy to nie tylko suche fakty i nudne wyliczenia. W operacie szacunkowym ujawnia się także potencjał nieruchomości i szanse jej rozwoju oraz, co ważne w szczególności przy wycenach dla zabezpieczeń wierzytelności, w operacie ujawnia się ryzyka i niebezpieczeństwa związane z nieruchomością.
• Rzeczoznawca majątkowy może też wykonywać inne analizy, opinie i ekspertyzy dotyczące nieruchomości, tj. wariantowe wyceny wartości indywidualnej (dla określenia optymalnego wykorzystania nieruchomości), analizy wrażliwości na czynniki ryzyka lub analizy chłonności.
• Operat szacunkowy może być sporządzony wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego. Często spotykaną praktyką w obrocie nieruchomościami jest dokonywanie wycen przez pośredników lub zarządców, a nawet pracowników banków. Wyceny takie są jedynie przybliżonymi oszacowaniami wykonywanymi np. do określenia wstępnej ceny ofertowej lub wstępnego oszacowania zabezpieczenia. Nie ma w tym nic złego, jednak pamiętaj, że oszacowania takie nie są operatem szacunkowym i że dokonywane są często na podstawie cen ofertowych, a więc cen "życzeniowych", tymczasem rzeczoznawcy majątkowi dokonują wycen na podstawie rzeczywistych cen transakcyjnych oraz specjalistycznej wiedzy o funkcjonowaniu rynku nieruchomości. Rzeczoznawcy jako uprawnieni specjaliści mają dostęp do cen transakcyjnych ujawnianych w aktach notarialnych.
• Operat szacunkowy dotyczący wyceny konkretnej nieruchomości może być wystawiony wyłącznie w formie pisemnej. Operat szacunkowy może być wykorzystywany tylko do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (o ile nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotnych czynników np. planów miejscowych). Operat szacunkowy może być jednak wykorzystywany po upływie rocznego okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, przez umieszczenie stosowne klauzuli w operacie szacunkowym.