Mała różnica a cieszy (fiskusa!).
W praktyce rzeczoznawcy majątkowego często spotykam się problemem podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie nieruchomości. Najwięcej kontrowersji Klientów wcale nie budzi wysokość stawki procentowej od takich transakcji (zazwyczaj to 2%) lecz potrzeba wskazania podstawy wyliczenia podatku. Okazuje się, że w większości problemem jest brak rozróżnienia pojęcia ceny i wartości. A cena i wartość to dwie różne kategorie ekonomiczne, w skrócie można stwierdzić, że cena (transakcyjna, nie ofertowa) to pojęcie dotyczące zdarzenia już z przeszłości, zdarzenie w której strony (zazwyczaj dwie) dokonały wzajemnych uzgodnień, negocjacji, które zaakceptowały dokonując transakcji, można więc też powiedzieć, że cena to ich subiektywna uzgodniona ocena nieruchomości. Gdy tymczasem wartość (rynkowa) to obiektywna ocena nieruchomości dokonywana przez rynek, czasem tej obiektywnej oceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako uprawniony profesjonalista od wyceny nieruchomości. Co ciekawe uczestnicy rynku ceny uzależniają od oceny wartości, zaś wartość ocenia się obiektywnie na podstawie cen (szczególnie to widać w metodyce podejścia porównawczego wynikającego z metodyki wyceny nieruchomości).
A jak się to ma do podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego? Ano w tym, że zgodnie z przepisami ustawy, podstawą podatku PCC jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie cena nieruchomości. Więc jeśli jesteś uczestnikiem transakcji, w której kupujesz nieruchomość po okazyjnej cenie (czyli niższej od wartości rynkowej), bo np. sprzedający ulega presji czasowej, to podatek zapłacisz od wartości, a nie od niższej ceny.
Przykład. Wartość nieruchomości 400 tys. zł, a Ty okazyjnie kupujesz za 300 tys. zł, to podatek, zapłacisz 2% od 400 tys. zł, czyli 8 tys. zł, a nie zaś 6 tys. zł (gdybyś liczył od 300 tys. zł).
Oczywiście mało kto chce płacić wyższe podatki, więc może się zrodzić pokusa, by w akcie notarialnym transakcji zadeklarować, że cena jest równa wartości. Jednak warto tu być ostrożnym, po fiskus ma prawo weryfikacji podstawy wyliczenia wysokości podatku, i może stwierdzić, że jest ona zbyt niska i upomnieć się o należne mu kwoty (z odsetkami!). Fiskus dysponuje solidną bazą danych o cenach nieruchomości, co przy postępującej cyfryzacji pozwala mu dość szybko wyłapać zaniżone zadeklarowane wartości, a fiskus ma na to nawet 5 lat. Kontrole takie zdarzają się coraz częściej.
Jeśli niższa cena była uzasadniona niższą wartością nabywanej nieruchomości (bo np. mieszkanie wymagało remontu kapitalnego w momencie zakupu) to fiskus prawdopodobnie przyjmie takie wyjaśniania. Ale czy uda się to łatwo po kilku latach udowodnić (szczególnie jeśli w międzyczasie remont został wykonany)? Warto zatem się do tego przygotować, dobrym rozwiązaniem jest sporządzenie wyceny nieruchomości już przy zawieraniu transakcji, wtedy stan nieruchomości zostanie potwierdzony przez uprawnionego specjalistę, wartość rynkowa zostanie oszacowana w formie operatu szacunkowego. Koszt takiego operatu to zazwyczaj kilkaset złotych, czyli mniej 0,3% wartości nieruchomości, a może Cię skutecznie wybronić z wielotysięcznej dopłaty podatku. To naprawdę dobry powód by zamówić wycenę nieruchomości.
Warto znać wartość!